Sie haben Ihre Liegenschaft teilweise durch eine Hypothek fremdfinanziert, welche noch eine längere Laufzeit hat als der Zeitpunkt des Verkaufs und fragen sich nun was für Möglichkeiten Sie haben? Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, die wir Ihnen nachfolgend aufzeigen möchten:
1. «Mitnahme» der bestehenden Hypothek
Sie verkaufen Ihre bisherige Liegenschaft um ein neues Objekt zu kaufen. In diesem Fall spricht man von einer Ersatzbeschaffung, wobei die Möglichkeit besteht die bisherige Hypothek auf das neue Objekt zu übertragen. Voraussetzung hierfür ist, dass die finanzierende Bank eine positive Prüfung der neuen Liegenschaft vornimmt und die Höhe der Hypothek mind. gleichbleibend ist. In diesem Fall verändern sich die Kreditkonditionen nicht und Sie können mit denselben Kosten weiterrechnen.
2. Übertragung der bestehenden Hypothek auf den Käufer
Der Käufer Ihrer Liegenschaft ist bereit die bestehende Hypothek zu übernehmen und ist somit mit der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zins, der Höhe der Hypothek sowie mit dem Finanzinstitut einverstanden. Selbstverständlich hat der Käufer in diesem Fall die Möglichkeit eine zusätzliche Hypothek (sofern eine höhere Fremdfinanzierung gewünscht wird) bei derselben Bank aufzunehmen, wobei die Konditionen für die zweite Hypothek neu verhandelt werden. Voraussetzung für einen Übertrag ist die Kreditprüfung des neuen Kreditnehmers (Käufer) durch die finanzierende Bank.
3. Rückzahlung der Hypothek
Sie haben keine Ersatzbeschaffung geplant und auch der Käufer hat kein Interesse daran die bestehende Hypothek zu übernehmen. In diesem Fall bleibt Ihnen einzig die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung der bestehenden Hypothek. In diesem Fall müssen Sie mit erhöhten Zusatzkosten rechnen. Die finanzierende Bank hat bei einer vorzeitigen Ablösung einer Hypothek Anspruch auf den ihr entgangenen Zins bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit sowie allfällige Opportunitätskosten bei der Wiederanlage der Gelder und einer Aufwandsentschädigung. Prüfen Sie hierzu genau die Bedingungen Ihrer Hypothek (Kreditvertrag).
Oft sind die Verkäufer überrascht über die Höhe des totalen Betrags zur vorzeitigen Ablösung. Vor allem die sogenannten «Opportunitätskosten» spielen eine nicht unwichtige Rolle bei der Berechnung des Rückzahlungsbetrages. Das aktuelle Zinsumfeld (Negativzinsen) führt dazu, dass das Finanzinstitut bei einer vorzeitigen Auflösung nicht nur den entgangenen Kreditzins berechnet, sondern ebenfalls die über die Laufzeit anfallenden Kosten der «Wiederanlage» Ihrerseits.
Ein Beispiel in Zahlen:
Kreditsumme: CHF 500’000
Restlaufzeit: 4 Jahre (1’440 Tage)
Fixierter Zins: 1.5% p.a.
Aktueller Zins am Kapitalmarkt über die Laufzeit: -0.79% p.a.
Entgangen Marge über die Laufzeit: CHF 30’000 (500’000×1.5%x4)
Opportunitätskosten bei der Wiederanlage: CHF 15’800 (500’000×0.79%x4)
Aufwandsentschädigung: CHF 1’000
Total Kosten vorzeitiger Auflösung: CHF 46’800
Obiges Zahlenbeispiel zeigt auf, wie hoch eine vorzeitige Auflösung einer bestehenden Hypothek werden kann. Daher empfehlen wir Ihnen im Vorfeld des Verkaufs alle Möglichkeiten sorgfältig zu überlegen und allfällige Abklärungen bei Ihrer Bank zu tätigen.
Fazit:
Ist Ihrerseits keine Ersatzbeschaffung beim Verkauf Ihrer Liegenschaft geplant, sind Abklärungen im Vorfeld in Bezug auf eine bestehende Hypothek von grossem Vorteil bei der Planung des Verkaufs.
